Экспертный разговор «Ключевые факторы, увеличивающие доходность апарт-проектов»

В период пандемии Covid-19 рынок апартаментов продемонстрировал поразительную жизнеспособность – и ввод, и спрос на новые объекты были стабильно высокими. Почему апартаменты сейчас стали особенно инвестиционно привлекательными? Какие факторы повысят доходность апарт-проекта? И какие тонкости существуют в отношениях между инвесторами и отельерами? Эти и многие другие вопросы обсудили ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости на сессии «Ключевые факторы, увеличивающие доходность апарт-проектов»», которая прошла в рамках Proestate.live.

Ввод и спрос в сегменте апартаментов продемонстрировали стабильность в период пандемии и сегодня аналитики не ожидают серьезных колебаний на этом рынке. В ближайшее время важными факторами развития сегмента могут стать станут ожидаемый уже несколько лет закон об юридическом статусе апартаментов, льготная ипотека на рынке жилья и покупательская способность на фоне падающих доходов населения. Как апарт-проектов переживают кризис, инвестиционная привлекательность сегмента, сервисные апартаменты и факторы, повышающие доходность: от проекта до управления – станут темами обсуждения участников экспертного разговора.

Как дышит рынок апартаментов?

Модератором дискуссии стал Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Перед выступлениями спикеров он обратил внимание аудитории на то, что сейчас рынок апартаментов не имеет аналогов по скорости окупаемости проектов. Он подчеркнул, что апартаментами заинтересовались как прогрессивные молодые люди, которые не хотят владеть собственным жильем, так и, например, крупные корпоративные клиенты – крупные международные компании, которые арендуют их для своих представителей и персонала.

Эту мысль развил и Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service. Он обозначил портрет среднестатистического клиента апарт-отелей: это человек в возрасте 25-35 лет, который выбирает новый комфортный вариант проживания, где все бытовые вопросы лежат на управляющей компании. Ему важны быстрый интернет, развитая внутренняя инфраструктура, а также удобная локация. Средний срок проживания в апартаментах составляет 5 месяцев.

Спикер обратил особенное внимание на то, что ключевым преимуществом апарт-проектов является их долгосрочность. Это подтверждает и нарастающий спрос: остановка деятельности ряда бизнесов и падение уверенности людей в доходах сказалась на объеме продаж, но первое полугодие этого года все равно было лучше, чем тот же период прошлого.

По мнению эксперта, кризис дал рынку апартаментов возможность проявить себя: из-за закрытия границ спрос на гостиницы упал, а российские туристы стали более требовательными к сервису и комфорту, которые и могут обеспечить апарт-отели.

Взаимодействие с инвесторами

Константин Паткин, управляющий апарт-отеля Docklands 4 звезды, рассказал о тонкостях взаимодействий инвесторов с отельерами. В первую очередь, он отметил важность поддержания высокого уровня сервиса, так как сейчас на рынке наблюдается высокая конкуренция. Также спикер рассказал о необходимости для инвестора составления прогноза доходности на начальных этапах рассмотрения будущей сделки. Это связано с тем, что инвестору важно в дальнейшем успешно реализовывать свой продукт на динамично развивающемся рынке. Он отметил, что после окончательного восстановления экономики доходность должна в среднем составлять около 10%.

Важность обсуждения и оценки доходных программ с потенциальным инвестором отметила и Марина Павлюкевич, генеральный директор девелоперской группы PLG. Она подчеркнула – залогом успешных взаимоотношений с инвестором является честность и прозрачность. Если речь не идет о программе гарантированного дохода, и процент является ориентировочным, нужно открыто проговорить все условия с инвестором. Важно чтобы оператор предоставлял информацию о денежном потоке, а также о влиянии сезонности и других параметров, чтобы не обманывать ожидания инвесторов.

Помимо этого, спикер отметила, что при входе в инвестиционные отношения необходимо оценить инфраструктуру и продумать собственные уникальные решения, так как успех проекта целиком зависит от лояльности клиентов.

Перспективы развития рынка апартаментов

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE'S, рассказал о перспективах развития рынка апартаментов. Он отметил, что развитию этой сферы способствовали тренд на глобализацию, развитие бизнес-туризма и сформировавшиеся у бизнеса предпочтения на жилье высокого класса. Инвестиционный интерес к этой сфере в этом году подстегнуло снижение ключевой ставки ЦБ. На конец 2019 насчитывалось 9 тысяч апартаментов, а к 2023 прогнозируют увеличение их количества до 24 тысяч и, как следствие, борьбу за гостей-арендаторов.

Также эксперт обозначил основные факторы, которые влияют на стоимость апартаментов. Он выделил локацию объекта, надежность и опыт девелоперов, а также компетенцию управляющей компании, от которой зависит и техническое оснащение, и состояние апартаментов.

Не менее важную тему – минусы апартаментных проектов – в конце сессии затронула Майя Грехова, генеральный директор PRO Realty. По ее словам, их основными недостатками для инвесторов являются высокие налоговые ставки (в 2 раза выше, чем на жилую недвижимость), отсутствие защиты государства в вопросах изъятия нежилой недвижимости и коммерческие тарифы на коммунальные и эксплуатационные нужды.

Для клиентов-арендаторов минусами могут стать отсутствие специальных требований законодательства для апартаментов (например, по шумоизоляции помещений) и отсутствие защитных программ по отключению ресурсов – к примеру, аварийных.